GYO NEDIR

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Nedir?
Sermaye Piyasası Kanunu çerçevesinde, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından düzenlenen
gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule
dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri
gerçekleştirmek ya da belirli bir gayrimenkule yatırım yapmak amacıyla kurulabilen ve izin
verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen, gelirleri kurumlar vergisinden istisna tutulmuş
(Kurumlar Vergisi Kanunu Md. 5/1-d-4) sermaye piyasası kurumlarıdır.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Ne İş Yapar?
Gayrimenkul yatırım ortaklığının amacı, getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullere ve
gayrimenkul projelerine yatırım yapmak, portföyündeki gayrimenkullerden kira geliri ve
gayrimenkul alım satım kazancı elde etmektir. Portföyündeki gayrimenkullerin alım
satımından kar sağlayan gayrimenkul yatırım ortaklığı, yılsonunda bu karı ortaklarına
temettü olarak dağıtabilmekte ve bu suretle gayrimenkul gelirini ortaklarına
aktarabilmektedir. Böylece gayrimenkul yatırım ortaklığının paylarını satın alarak ortak
olan bir yatırımcı, yüksek getirili gayrimenkullerin gelirlerinden dolaylı olarak
yararlanmış olmaktadır. Yatırımcılar gayrimenkul yatırım ortaklıklarının temettülerine
ortak olmak yanında, bu ortaklıkların paylarının borsada oluşan olası fiyat artışlarından da
yararlanma imkanına sahiptirler. Gayrimenkul yatırım ortaklığı sisteminde, likiditesi daha
düşük olan gayrimenkulün kendisinden ziyade, ona yatırım yapan bir şirketin paylarının
satın alınması, gayrimenkul yatırımının likidite edilmesi sorununu ortadan kaldırmaktadır.
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, sadece gayrimenkule dayalı portföyün işletilmesi
faaliyeti kapsamında faaliyet gösterebilirler. Bunun doğal bir sonucu olarak, gayrimenkul
yatırım ortaklıkları aktiflerinde makine ve ekipman bulunduramazlar. Ayrıca, inşaat
işlerini kendileri üstlenemez, proje yürütemez, ancak inşaatını başka şirketlerin
gerçekleştirdiği projelere finansman sağlayabilirler. Bir şirketin mevcut faaliyetlerini
gayrimenkul yatırım ortaklıklarının faaliyetlerine değiştirmesi koşuluyla gayrimenkul
yatırım ortaklığına dönüşmesi mümkündür.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Ekonomiye Katkısı Nedir?
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, iş merkezleri veya alışveriş merkezleri gibi büyük ölçekli
gayrimenkul projelerinin finansmanına kaynak sağlar. Şirketlerin bu tür büyük projeleri
gerçekleştirmesi için önemli ölçüde finansman yükünü üstlenmesi gerekir. Bu durum, çoğu
kez kendi özkaynakları yetersiz olan şirketler için faiz yükü anlamına gelen kredi yoluyla
finansman demektir.
Halbuki bu tür projeler, halktan gayrimenkul yatırım ortaklığı payları karşılığında toplanacak paralarla
finanse edilebilir. Böylelikle şirketin finansman yükü büyük ölçüde hafiflemiş olur.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Yatırımcılara Ne Gibi Avantajlar Sağlar?
Bir gayrimenkul veya bir projenin ne şekilde finanse edileceği kararı, projenin
büyüklüğüne, kullanım ve inşaat haklarına, şirketin karlılık potansiyeline, finansman
maliyetine bağlıdır. Devletin konut ve gayrimenkul sorununu kamusal bir olgu olarak
algılaması neticesinde uygulanan vergi teşvikleri, gayrimenkul finansmanında
gayrimenkul yatırım ortaklığını cazip hale getirmektedir.
Yatırımcılar açısından ise, gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı yatırımların psikolojik
bir güven unsuru oluşturduğu inkar edilemez. Ayrıca, çeşitlendirme yoluyla riskin
azaltılabilmesi, yatırımın borçlanma ile finanse edilebilmesi ve amortisman ayrılabilmesi
gibi hususlar yatırımcılar için gayrimenkul yatırımını cazip kılan unsurlardır.
Yatırımcılar gayrimenkul yatırım ortaklığı paylarını borsada satabilmenin yanında, bu
payların borsada oluşan olası fiyat artışlarından da yararlanma imkanına sahiptirler.
Ayrıca, şirket portföyü gayrimenkul alanında uzman kişiler tarafından yönetildiğinden,
herhangi bir kişinin kendi başına yatırım yapmasından daha etkin sonuçlar elde
edilebilmektedir.
Bu şirketlere yatırım yapan yatırımcıların bir kısmının da uluslararası kuruluşlar olduğu
görülmektedir. Bu kuruluşlar, gelişmekte olan ülkelerdeki gayrimenkul getirilerinden
faydalanmak amacıyla, organize bir şekilde işleyen ikincil piyasalarda işlem gören
gayrimenkul yatırım ortaklığı paylarını almayı, doğrudan gayrimenkul yatırımına tercih
etmektedirler.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığına Ortak Olmanın Yatırımcılara Sağladığı Haklar Nelerdir?
Bir gayrimenkul yatırım ortaklığının paylarına yatırım yapan yatırımcı, Türk Ticaret
Kanunu’ndan kaynaklanan aşağıdaki haklara sahip olmaktadır:
a) Ortaklığın elde ettiği kardan, kar dağıtımı yapılması halinde, payına düşen kısmını alma hakkı,
b) Ortaklığın tasfiyesi halinde tasfiye payı hakkı,
c) Ortaklığın kendi kaynaklarından yapacağı sermaye artırımı nedeniyle çıkaracağı payları bedelsiz olarak alma hakkı,
d) Ortaklığın sermaye artırımında yeni payları edinmede öncelik (rüçhan)
e) Genel kurul toplantılarına katılma, konuşma ve öneride bulunma hakkı,
f) Genel kurul toplantılarında oy kullanma hakkı,
g) Ortaklığın faaliyetleri ve hesapları hakkında bilgi alma, inceleme ve denetleme hakkı.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına Nasıl Yatırım Yapabilirim?
Gayrimenkul yatırım ortaklığı paylarına yatırım yapmak isteyen yatırımcılar, borsada işlem yapmaya yetkili bir yatırım kuruluşuna talimat vererek, diledikleri gayrimenkul yatırım ortaklığının paylarını satın alabilirler. Ayrıca, bir gayrimenkul yatırım ortaklığına ilk halka arzda (birincil piyasada) da yatırım yapmak mümkündür. Bunun için, sirküler duyurularını izlemek ve satış yerlerine başvurmak gerekmektedir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının Paylarına Yatırım Yaparken Nelere Dikkat Etmeliyim?
Yatırımcılar, yatırım yapmayı planladıkları gayrimenkul yatırım ortaklığının karlılık
durumunu, finansman yapısını, faaliyetleri ve yatırımları hakkında bilgileri, şirketin faaliyet
raporlarından ve kamuya açıklanan finansal tablolarından izlemelidirler. Ayrıca şirketin,
sermaye, yönetim ve finansal yapısı ile faaliyetleri hakkındaki değişikliklere ilişkin olarak,
şirket tarafından yapılan özel durum açıklamalarını Kamuyu Aydınlatma Platformu’ndan takip etmelidirler.
Payların Değeri Nasıl Belirleniyor?
Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının paylarının değeri borsada işlem gören diğer
ortaklıklarda olduğu gibi serbest piyasa ortamında arz ve talep ilişkisi içerisinde
belirlenmektedir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Türleri Nelerdir?
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları belirli bir projeye veya gayrimenkule yatırım yapmak ya
da belirli bir alanda faaliyet göstermek amacıyla kurulabileceği gibi, amaçlarında böyle bir
sınırlama olmaksızın ancak belirlenen varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacı
dahilinde kalmak şartıyla da kurulabilirler.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının İşleyiş Yapısı Nasıldır?
Müteahhit
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyünde yer alan gayrimenkul projelerinin inşaat
işlerini gerçekleştirmeyi taahhüt eden gerçek ya da tüzel kişilerdir.
İşletmeci Şirket
Ortaklık ile yaptığı bir sözleşme çerçevesinde ortaklığın mülkiyetinde bulunan veya
kiralamış olduğu otel, hastane, alış veriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar,
konut siteleri, süper marketler ve bunlara benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari maksatla
işleten şirketlerdir.
Danışman Şirket
Ortaklık ile yaptığı bir sözleşme çerçevesinde ortaklığa proje geliştirme ve kontrol
hizmetleri de dahil olmak üzere gayrimenkul portföyünün geliştirilmesi ve alternatif yatırım
imkanlarının araştırılmasına yönelik hizmetleri sunabilen şirketlerdir.
Gayrimenkul Değerleme Şirketi
Sermaye piyasası mevzuatı uyarınca gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı haklara ve
gayrimenkul projelerine ilişkin değerleme hizmeti verecek şirketler listesinde adı bulunan
şirketlerdir.
Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Neleri Kapsar?
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları aşağıda sayılan işlemler için, Sermaye Piyasası Kurulu
tarafından listeye alınmış bağımsız bir gayrimenkul değerleme şirketine, işleme konu olan
varlıkların ve hakların değerlerini ve rayiç kira bedellerini tespit ettirmekle yükümlüdürler.
a) Portföyde yer alan gayrimenkullerin, gayrimenkule dayalı hakların ve gayrimenkule dayalı projelerin alım veya satımı,
b) Portföyde yer alan gayrimenkullerin kiraya
verilmesi,
c) Kiraya verilmek üzere gayrimenkul
kiralanması,
d) Portföyde yer alan gayrimenkullerden kiraya verilenlerin kira sözleşmelerinin
yenilenmesi veya uzatılması,
e) Gayrimenkul ipoteği kabul edilmesi,
f) Gayrimenkule dayalı projelerin inşaatına başlanabilmesi için, yasal prosedüre
uyulduğunun ve gerekli belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olduğunun tespit
edilmesi,
g) Portföye Sermaye Piyasası Kurulu’nca değerleme yaptırılması uygun görülecek
diğer varlıkların dahil edilmesi ve çıkarılması,
h) Ortaklık portföyünde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde
herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yılsonu
değerlerinin tespiti,
i) Portföyde yer alan gayrimenkullerin, gayrimenkule dayalı hakların ve gayrimenkule
dayalı projelerin niteliğinin veya cinsinin değiştirilmesi,
j) Ortaklığa ayni sermaye konulması.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Nasıl Kurulur?
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, Türk Ticaret Kanunu çerçevesinde yeni bir anonim şirket
olarak kurulabildikleri gibi, daha önce başka amaçla kurulmuş anonim şirketlerin esas
sözleşmelerini Sermaye Piyasası Kurulu'nun düzenlemelerine uygun olarak değiştirmek
suretiyle, gayrimenkul yatırım ortaklığına "dönüşmeleri" de mümkündür. Her iki şekilde de
gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kuruluşunun veya dönüşümünün Kurul'ca uygun
görülmesi gereklidir. Kurul onayından sonra Gümrük ve Ticaret Bakanlığı'na kuruluş/es as
sözleşme değişikliği izni için başvurulur. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, Bakanlığın
kuruluş/esas sözleşme değişikliği iznini vermesinin ardından kuruluşun/esas sözleşme
değişikliğine ilişkin genel kurul kararının tescilini takiben, ortaklık sermayesini kullanarak
şirket portföyünü oluştururlar.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Paylarının Halka Arzı Nasıl Gerçekleşir?
Gayrimenkul yatırım ortaklığı olarak kurulan veya esas sözleşme tadili yoluyla gayrimenkul
yatırım ortaklığına dönüşen ortaklıkların, paylarını halka arz yoluyla satabilmek için
kuruluşlarının veya esas sözleşme değişikliklerinin ticaret siciline tescilini takip eden 3 ay
içinde faaliyetlerin yürütülebilmesi için gerekli olan mekan, donanım ve personeli temin
etmeleri ve organizasyonu kurmaları, gayrimenkul yatırım ortaklığı olarak kurulan
ortaklıkların genel müdürün atanmasına ve portföye dahil edilecek varlıklara ilişkin
taahhütlerini yerine getirmeleri, şekli ve esasları Kurulca belirlenecek halka arz başvuru
formunu ve formda belirtilen belgeleri tamamlayarak çıkarılmış sermayelerinin asgari
%25’ini temsil eden payların halka arzına ilişkin izahnamenin onaylanması talebiyle Kurula
başvurmaları zorunludur.
Bir Gayrimenkul Yatırım Ortaklığına Ait Temel Bilgileri Hangi Kaynaklardan Elde Edebilirim?
Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının paylarının halka arzı sırasında ve sonrasında yatırımcılar
ihtiyaç duydukları bilgileri aşağıdaki kaynaklardan elde edebilirler.
Esas Sözleşme
Şirketin kuruluşuna ilişkin olarak Türk Ticaret Kanunu ve Sermaye Piyasası Kurulu
mevzuatı çerçevesinde düzenlenen ve şirketin ticaret unvanı, amacı ve faaliyet konusu,
süresi, yetkili organları gibi konuları içeren bir belgedir. Şirket, esas sözleşmenin tescili ile
tüzel kişilik kazanır.
İzahname
Halka arzda şirket paylarını satın almak suretiyle şirkete ortak olacak yatırımcılara şirketin
amacı, süresi, ticaret unvanı, tescil tarihi ve numarası, halka arz edilecek payların tutarı ve
oranı, şirketin faaliyet ve yatırımları, şirketin finansal tabloları, imtiyazlı paylar gibi
konularda bilgi vermeyi amaçlayan bir kamuyu aydınlatma aracıdır.
Sirküler
Şirket paylarını satın almak suretiyle şirkete ortak olacak yatırımcıların, halka arza
çağrılması amacıyla yayınlanan bir duyurudur.
İzahname ve sirküler, başvuru yerlerinde yatırımcıların incelemesine açık tutulur ve ayrıca,
Kamuyu Aydınlatma Platformu (www.kap.gov.tr) ile şirketin internet sitesinde de
yayımlanır.
Finansal Tablolar
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları Sermaye Piyasası Kurulu’nun finansal raporlamaya ilişkin
düzenlemeleri çerçevesinde finansal tablolarını hazırlar ve kamuya açıklarlar.
Yönetim Kurulu Faaliyet Raporları
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, üçer aylık dönemler itibarıyla yönetim kurulu faaliyet
raporları düzenlerler. Bu raporlarda asgari olarak, portföyde yer alan varlıklara ilişkin olarak
hazırlanan değerleme raporlarının özetine, son üç aylık döneme ilişkin gelişmelerin özetine,
projelere ilişkin mevcut durum, tamamlanma oranı ve süresi, öngörülerin gerçekleşme
durumu, sorunlar gibi ilave açıklamalara, portföyde yer alan varlıklardan kiraya verilenler ile
ilgili ayrıntılı bilgilere, ortaklığın ilgili hesap dönemine ait karşılaştırmalı finansal tablolarına
ve portföy sınırlamalarının kontrolüne ilişkin bilgilere yer verilir.
Yönetim kurulu faaliyet raporları Kurulun finansal raporlamaya ilişkin düzenlemelerinde
belirtilen sürelerde kamuya açıklanır. Söz konusu rapor aynı zamanda ortaklık merkezinde
ve internet sitesinde yatırımcıların incelemesi için hazır bulundurulur. Ayrıca talep etmeleri
halinde masrafları ortaklarca karşılanmak üzere ortaklara da gönderilir. Yönetim kurulu
faaliyet raporları en az on yıl süreyle ortaklık nezdinde saklanır.
Yukarıda sayılan bilgi ve belgelerin tamamına gayrimenkul yatırım ortaklıklarının internet
sitelerinde yer alan “sürekli bilgilendirme formları”ndan da ulaşılması mümkündür.
Özel Durum Açıklamaları
Kurul düzenlemeleri çerçevesinde kamuya açıklanması gereken hususlara ilişkin şirket
açıklamalarına http://www.kap.gov.tr/ internet sitesinden ulaşılabilmektedir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına Ait Finansal Bilgileri Nasıl Elde Edebilirim?
Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının finansal tablolarının hazırlanmasında ve kamuya
açıklanmasında Sermaye Piyasası Kurulu’nun finansal raporlama ile ilgili
düzenlemelerine uyulması gerekmektedir. Konsolide finansal tablo hazırlama
yükümlülüğü bulunan gayrimenkul yatırım ortaklıkları konsolide finansal tablolarıyla
birlikte bireysel finansal tablolarını da kamuya açıklarlar.
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, ara dönem finansal raporlarını üç aylık dönemler itibarıyla
hazırlamak, üç ayda bir hazırlanan ara dönem ve yıllık finansal raporlarını, varsa bunlara
ilişkin bağımsız denetim raporları ile birlikte, elektronik imzalı olarak kamuyu aydınlatma
platformuna (www.kap.gov.tr) göndermekle yükümlüdürler.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Bağımsız Denetim Kapsamında Mıdır?
Gayrimenkul yatırım ortaklığı, paylarının halka arz edildiği hesap dönemi itibariyle,
sürekli bağımsız denetime tabidir. Bunun sonucu olarak şirketin 6. ve 12. ay sonu
itibariyle finansal tabloları, Kurul tarafından listeye alınmış bir bağımsız denetim kuruluşu
tarafından denetlenmektedir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Neler Yapamaz?
a) Bankacılık Kanunu'nda tanımlandığı üzere mevduat toplayamazlar ve mevduat
toplama sonucunu verecek iş ve işlemler yapamazlar.
b) İzin verilen işlemler dışında ticari, sınai veya zirai faaliyetlerde bulunamazlar.
c) Hiçbir şekilde gayrimenkullerin inşaat işlerini kendileri üstlenemez ve bu amaçla
personel ve ekipman edinemezler. Ancak yürütülen projelerin kontrol işleri dahili
olarak yürütülecekse bu amaçla istihdam edilen personel kapsam dışındadır.
d) Hiçbir surette otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari
depolar, konut siteleri, süper marketler ve bunlara benzer nitelikteki
gayrimenkulleri ticari
maksatla işletemez ve bu
amaçla personel
istihdam edemezler.
Ancak, ortaklık
portföyünde kira geliri
elde etme amacına
yönelik gayrimenkuller
olması halinde, söz
konusu gayrimenkullere
veya onların bağımsız
bölümlerine ilişkin
olarak güvenlik, temizlik, genel idare ve buna benzer nitelikteki temel hizmetler
ile ortaklık portföyünde yer alan gayrimenkuller ve gayrimenkul projelerinin
pazarlanmasına ve değerinin artırılmasına yönelik olarak yapılacak reklam ve
promosyon faaliyetleri nedeniyle istihdam edilen personel bu kapsamda
değerlendirilmez.
e) Kendi personeli vasıtasıyla portföye konu olan veya olacak projeler hariç olmak
üzere başka kişi ve kuruluşlara proje geliştirme, proje kontrol, mali fizibilite,
yasal izinlerin takibi ve buna benzer hizmetler veremezler.
f) Kredi veremezler, Kurulun finansal raporlamaya ilişkin düzenlemelerinde
tanımlanan ilişkili taraflarıyla herhangi bir mal veya hizmet alım satımı işlemine
dayanmayan borç alacak ilişkisine giremezler.
g) Belgeye dayandırılmayan ve piyasa rayicinden bariz farklılık gösteren bir harcama
veya komisyon ödemesinde bulunamazlar.
h) Sürekli olarak kısa vadeli gayrimenkul alım satımı yapamazlar.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Hangi Faaliyetlerde Bulunabilirler?
a) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis,
alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü
gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı
veya satmayı vaad edebilirler.
b) Kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat
karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde,
gayrimenkul projesi geliştirebilirler veya projelere üst hakkı tesis ettirmek
suretiyle yatırım yapabilirler.
c) Otel, hastane veya buna benzer faaliyete geçirilebilmesi için belirli asgari
donanıma ihtiyaç duyan gayrimenkullerin kiraya verilmeden önce tefrişini temin
edebilirler.
d) Mülkiyeti başka kişilere ait olan gayrimenkuller üzerinde kendi lehine üst hakkı,
intifa hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edebilir ve bu hakları üçüncü kişilere
devredebilirler.
e) Mülkiyetine sahip oldukları gayrimenkuller üzerinde başka kişiler lehine üst
hakkı, intifa hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edebilir ve bu hakların üçüncü
kişilere devrine izin verebilirler.
f) Özel düzenlemeler saklı kalmak kaydıyla Yap-İşlet-Devret modeliyle
geliştirilecek projeleri, düzenlemelerde belirtilen şartların sağlanması koşuluyla
kendisi veya başkaları lehine üst hakkı tesis ettirmek suretiyle
gerçekleştirebilirler.
g) Aracılık faaliyeti kapsamında
olmamak kaydıyla sermaye
piyasası araçlarını alabilir ve
satabilir, Takasbank para
piyasası ve ters repo işlemi
yapabilir, Türk Lirası veya
yabancı para cinsinden
mevduat veya katılma hesabı
açtırabilirler, sermaye
piyasası araçlarını ödünç
verebilirler. Kurulun ilgili düzenlemeleri çerçevesinde yapılacak bir sözleşme ile
herhangi bir anda portföylerindeki sermaye piyasası araçlarının piyasa değerinin
en fazla %50’si tutarındaki sermaye piyasası araçlarını, gerekli teminatın
sağlanması koşuluyla ödünç verebilirler.
h) İşletmeci şirketlere, diğer gayrimenkul yatırım ortaklıklarına, Yap-işlet-devret
projeleri kapsamında kurulan şirketlere, belirli gayrimenkullerin ya da
gayrimenkule dayalı hakların portföye alınması amacıyla sınırlı olarak faaliyet
konusu yalnızca gayrimenkul olan yurt dışında kurulu şirketlere, gayrimenkullerin
ya da gayrimenkule dayalı hakların değerinin, iştirak edilecek şirketin finansal
tablolarında yer alan aktif toplamının en az %75’ini oluşturduğu Türkiye’de
kurulu şirketlere, portföylerinde yer alan ve/veya yer alması planlanan
gayrimenkul, gayrimenkule dayalı hak veya gayrimenkul projelerine ilişkin
altyapı hizmetlerinin; ilgili mevzuatta yer alan yasal zorunluluklar gereği yalnızca
bu hizmetlerin yerine getirilmesi amacıyla sınırlı olarak kurulmuş veya kurulacak
şirketler tarafından yapılmasının zorunlu olması halinde, bu şirketlere iştirak
edebilirler.
i) Özel sözleşme hükümleri müsait olmak kaydıyla, kira geliri elde etmek amacıyla
üçüncü şahıslardan gayrimenkul kiralayabilirler ve bunları tekrar kiraya
verebilirler.
j) Risklere karşı korunmak amacıyla swap ve forward işlemler yapabilirler, opsiyon
yazabilirler, mala dayalı olanlar hariç vadeli işlem sözleşmeleri alabilirler.
k) Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği
arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine
üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı
olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine
ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edebilirler. Ayrıca gayrimenkullerin,
gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında
yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi
temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni
hakları tesis edebilirler.
l) Kısa süreli fon ihtiyaçlarını veya portföyleri ile ilgili maliyetlerini karşılamak
amacıyla hesap dönemi sonunda hazırlayıp kamuya açıkladıkları finansal
tablolarında yer alan konsolide olmayan öz sermayelerinin beş katı kadar kredi
kullanabilirler.
m) Sermaye piyasası mevzuatındaki sınırlamalar dahilinde borçlanma aracı ihraç
edebilirler.
n) Kurul düzenlemeleri çerçevesinde gayrimenkul sertifikası ve portföydeki
gayrimenkullerin satış veya satış vaadi sözleşmeleri ile satışından kaynaklanan
senetli alacakları ile kira gelirlerinin teminatı altında varlık teminatlı menkul
kıymet ihraç edebilirler.
o) Münhasıran bir projeyi gerçekleştirmek maksadıyla, bir veya birkaç ortakla adi
ortaklık oluşturabilirler.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Yatırımlarına İlişkin Ne Gibi Kısıtlamalar Vardır?
a) Hiçbir şirkette sermaye veya oy haklarının %5’inden fazlasına sahip olamazlar.
Ayrıca bu kapsamdaki yatırımlarının toplamı aktif toplamının %10’unu aşamaz.
b) Altına, kıymetli madenlere ve diğer emtialara ve bunlara dayalı vadeli işlem
sözleşmelerine yatırım yapamazlar.
c) Yatırım fonları payları hariç, Borsada veya Borsa dışı teşkilatlanmış piyasalarda
işlem görmeyen sermaye piyasası araçlarına yatırım yapamazlar, sermaye piyasası
araçlarının alım satımlarının Borsa kanalıyla yapılması zorunludur.
d) Sermaye piyasası araçlarını açığa satamazlar, kredili menkul kıymet işlemi
yapamazlar ve sermaye piyasası araçlarını ödünç alamazlar.
e) Türev araçları kullanarak korunma amacını aşan işlemler yapamazlar.
f) Kanunen ödemekle yükümlü oldukları vergi, harç ve benzeri diğer giderler hariç
olmak üzere varlıkların portföye alımı ve portföyden satımı sırasında varlık
değerinin % 3’ünü aşan komisyon ücreti ve benzeri giderler yapamazlar.
g) Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan
varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Tabi Olduğu Portföy Sınırlamaları Nelerdir?
a) Gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı haklara ve gayrimenkul projelerine aktif
toplamının en az % 51’i oranında yatırım yapmak zorundadırlar.
b) Sermaye piyasası araçları, ters repo ve Takasbank para piyasası işlemleri ile
iştiraklerin tamamına en fazla aktif toplamının % 49'u oranında, bu varlıklar
içerisinde yer alan yatırım amaçlı Türk Lirası veya yabancı para cinsinden
mevduat/katılma hesabına ise en fazla aktif toplamının % 10'u oranında yatırım
yapabilirler.
c) Yabancı gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına ve
faaliyet konusu yalnızca gayrimenkul olan yurt dışında kurulu şirketlere aktif
toplamının en çok % 49’u oranında yatırım yapabilirler.
d) Portföyünde bulunan ve alımından itibaren beş yıl geçmesine rağmen üzerlerinde
proje geliştirilmesine yönelik herhangi bir tasarrufta bulunulmayan arsa ve
arazilerin oranı aktif toplamının %20’sini aşamaz.
e) Belirli alanlarda faaliyet
göstermek veya belirli
projelere yatırım yapmak
üzere kurulan
ortaklıkların aktif
toplamlarının en az
%75'inin, unvanlarında
ve/veya esas
sözleşmelerinde
belirtilen varlıklardan
oluşması zorunludur.
f) Genel amaçlı gayrimenkul yatırım ortaklıklarının portföylerini sektör, bölge ve
gayrimenkul bazında çeşitlendirmeleri ve uzun vadeli yönetmeleri esastır.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Başka Neler Yapabilirler?
Teminat Verebilme
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları tarafından, kat karşılığı yapılan projelerde, projenin
gerçekleştirileceği arazilerin sahiplerince ortaklığa bedelsiz veya düşük bedel karşılığı
ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi halinde, projenin teminatı olarak arazi sahibi lehine
ipotek veya sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin,
gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca
bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla
portföydeki varlıklar üzerinde rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir.
Borçlanma
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, kısa süreli fon ihtiyaçlarını veya portföyleri ile ilgili
maliyetlerini karşılamak amacıyla hesap dönemi sonunda hazırlayıp kamuya açıkladıkları
finansal tablolarında yer alan konsolide olmayan özsermayesinin beş katı kadar kredi
kullanabilirler.
Gayrimenkul Sertifikası ve Varlık Teminatlı Menkul Kıymet İhracı
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, Kurul düzenlemeleri çerçevesinde gayrimenkul
sertifikası ve portföydeki gayrimenkullerin satış veya satış vaadi sözleşmeleri ile
satışından kaynaklanan senetli alacaklarının teminatı altında ve Kurul düzenlemeleri
çerçevesinde, varlık teminatlı menkul kıymet ihraç edebilirler.
İştirak
Ortaklıklar sadece;
a) İşletmeci şirketlere,
b) Diğer gayrimenkul yatırım ortaklıklarına,
c) Yap-işlet-devret projeleri kapsamında kurulan şirketlere,
d) Belirli gayrimenkullerin ya da gayrimenkule dayalı hakların portföye alınması
amacıyla sınırlı olarak faaliyet konusu yalnızca gayrimenkul olan yurt dışında
kurulu şirketlere,
e) İktisap tarihinde gayrimenkullerin ya da gayrimenkule dayalı hakların ekspertiz
değerinin, iştirak edilecek şirketin bilanço aktifinin en az %75'ini oluşturduğu
Türkiye'de kurulu şirketlere,
f) Portföylerinde yer alan ve/veya yer alması planlanan gayrimenkul, gayrimenkule
dayalı hak veya gayrimenkul projelerine ilişkin altyapı hizmetlerinin; ilgili
mevzuatta yer alan yasal zorunluluklar gereği yalnızca bu hizmetlerin yerine
getirilmesi amacıyla sınırlı olarak kurulmuş veya kurulacak şirketler tarafından
yapılmasının zorunlu olması halinde, bu şirketlere
iştirak edebilirler. Ancak ortaklıklar tarafından işletmeci şirketlere yapılacak iştirak,
ortaklıkların hesap dönemi sonunda hazırlayıp kamuya açıkladıkları finansal tablolarında
yer alan aktif toplamının % 10'undan fazla olamaz.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Nasıl Vergilendiriliyor?
Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının vergilendirilmesi hususunda gayrimenkul yatırım
ortaklıklarının paylarının halka arzına ilişkin izahnamelerden bilgi edinilmesi
mümkündür. İzahnamelere gayrimenkul yatırım ortaklıklarının merkezlerinden ve
internet sitelerinde yer alan “sürekli bilgilendirme formları”ndan ulaşılabilmektedir. Buna
ilaveten Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı internet sitesi (www.gib.gov.tr)
aracılığıyla güncel vergilendirme bilgilerine ulaşılması mümkündür.